Bonus edilizi 2025-2027: novità, conferme e focus operativi nella Guida ANCE

In particolare, per chi interviene sulla propria abitazione
principale resta l’aliquota più favorevole (50% nel 2025, poi 36%
nel biennio 2026-2027), mentre per tutti gli altri casi
l’agevolazione si riduce al 36% e successivamente al 30%.

Questa logica vale per il bonus
ristrutturazioni, per l’ecobonus e
per il sismabonus, tutti accomunati da un
tetto massimo di spesa che resta invariato rispetto al passato.
L’unica eccezione è rappresentata dal bonus barriere
architettoniche, che fino al 31 dicembre 2025 conserva
l’aliquota del 75% e i relativi massimali, ma che non potrà più
essere utilizzato tramite sconto in fattura o cessione del
credito.

Questi in sintesi i dati da ricordare:

• Bonus ristrutturazioni: tetto di spesa 96.000 euro per unità,
  aliquote 50%/36% (abitazione principale) e 36%/30% (altri
  immobili).
• Ecobonus: massimali invariati (100.000, 60.000 e 30.000 euro a
  seconda dell’intervento), aliquote differenziate in base alla
  posizione soggettiva.
• Sismabonus: medesima logica, con tetto 96.000 euro e aliquote
  legate all’abitazione principale.
• Bonus barriere architettoniche: unica agevolazione che conserva
  la detrazione al 75% fino al 31 dicembre 2025.

Bonus edilizi per l’acquisto

Anche gli incentivi collegati al trasferimento
immobiliare (abitazioni, box e Sismabonus acquisti)
subiscono la stessa rimodulazione delle aliquote. L’acquisto di
abitazioni in fabbricati ristrutturati, di box pertinenziali o di
immobili ricostruiti in zona sismica con il
cosiddetto Sismabonus acquisti dà
diritto a una detrazione calcolata sempre su un importo massimo di
96.000 euro per unità.

La percentuale di detrazione varia in funzione della
destinazione:

• nel 2025, 50% se l’immobile diventa abitazione principale e 36%
  negli altri casi;
• per il biennio successivo scende rispettivamente al 36% e al
  30%. In questo modo, anche per gli acquisti, l’abitazione
  principale si conferma il criterio decisivo per accedere al
  beneficio più elevato.

I quattro focus della Guida: i nodi più rilevanti per le
imprese

Oltre al quadro generale, la Guida dedica quattro
approfondimenti mirati ai temi che più spesso creano incertezza
applicativa tra le imprese:

1. Bonus edilizi per le imprese: principi comuni
2. Demolizione-ricostruzione e ampliamento: modalità
   operative
3. Le ritenute sui bonifici
4. Il nuovo tetto alle spese detraibili

1. Bonus edilizi per le imprese: principi comuni

Spiega la Guida che la disciplina per i titolari di reddito
d’impresa presenta caratteristiche proprie. Per questi soggetti,
infatti, il beneficio non si collega al pagamento delle spese ma
all’ultimazione dei lavori, secondo il principio di competenza
fiscale. Questo comporta che non sia necessario il tradizionale
bonifico “parlante” richiesto ai privati.

Le aliquote restano quelle ordinarie (36% nel
2025 e 30% negli anni successivi), senza alcuna maggiorazione
legata all’abitazione principale.

Un aspetto particolarmente rilevante riguarda la compatibilità
tra agevolazioni: l’impresa che interviene può fruire dell’Ecobonus
o del Sismabonus per i lavori eseguiti, mentre l’acquirente delle
unità può beneficiare dei bonus acquisti o del Sismabonus acquisti,
dando luogo a una duplice possibilità di vantaggio
fiscale.

In sintesi:

• immobili interessati: edifici esistenti, anche
  beni merce e beni strumentali, purché accatastati;
• criterio di competenza: la detrazione si
  imputa all’anno di ultimazione dei lavori, a prescindere dal
  pagamento (non è richiesto il bonifico “parlante”).
• percentuali: per le imprese non si applicano
  le aliquote maggiorate per l’abitazione principale; dal 2025 le
  detrazioni si attestano al 36% e poi al 30%.
• compatibilità tra bonus: l’impresa cedente può
  beneficiare dell’Ecobonus o del Sismabonus sui lavori, mentre
  l’acquirente può fruire del bonus acquisti o del Sismabonus
  acquisti.

2. Demolizione-ricostruzione e ampliamento: le modalità
operative

Il secondo focus affronta un tema delicato: la corretta
qualificazione urbanistica degli interventi di demolizione e
ricostruzione.

Quando l’intervento si configura come ristrutturazione edilizia,
i bonus sono riconosciuti; se invece si tratta di nuova
costruzione, le agevolazioni non spettano. In caso di ricostruzione
con ampliamento, il beneficio si applica soltanto alla volumetria
preesistente, escludendo la parte di nuova realizzazione.

La Guida insiste su un punto essenziale: la necessità di
distinguere le spese, separando contabilmente quelle che rientrano
nelle detrazioni da quelle che non vi accedono.

Questo in sintesi il quadro di riferimento:

• demolizione e ricostruzione senza aumento di
  volume: ristrutturazione edilizia, con accesso a Bonus
  ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus;
• demolizione e ricostruzione con ampliamento: i
  bonus si applicano solo sulla parte preesistente; l’ampliamento è
  “nuova costruzione” e resta escluso;
• demolizione + nuova costruzione: non spetta
  alcuna agevolazione;
• ristrutturazione senza demolizione con
  ampliamento: i bonus sono limitati alla parte già
  esistente.

3. Le ritenute sui bonifici

Ricorda la Guida che dal 1° gennaio 2024 le banche e le poste
applicano una ritenuta a titolo di acconto pari all’11% sui
bonifici parlanti effettuati dai contribuenti per fruire
delle detrazioni edilizie.

Questi i punti da tenere in consierazione:

• la ritenuta è calcolata sull’importo al netto dell’IVA.
• dal 2026 la disciplina confluirà nel nuovo Testo unico su
  versamenti e riscossione (D.Lgs. 33/2025).

Per le imprese è un costo finanziario da considerare, mentre per
i contribuenti è un passaggio obbligato per non perdere
l’agevolazione.

4. Il nuovo tetto alle spese detraibili

L’ultimo focus riguarda una novità di sistema introdotta dalla
legge di Bilancio 2025: il limite complessivo agli oneri
detraibili per i contribuenti con reddito
superiore a 75mila euro.

La soglia si calcola moltiplicando un importo base (14mila euro
per redditi >75.000, 8.000 euro per redditi >100.000) per un
coefficiente legato al numero di figli a carico (da 0,5 a 1).

Si tratta di un tetto che non riguarda solo i bonus edilizi ma
l’insieme delle detrazioni fiscali, e che varia in base al reddito
complessivo e al numero di figli a carico. Il risultato è che,
anche in presenza di lavori agevolabili, non sempre sarà possibile
recuperare integralmente le spese sostenute.